塘桥,洼地了十年,现在还被低估吗?
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那么现在塘桥还有抄底机会吗?
但从价格维度,塘桥仍然存在低估,只是比之前更趋近合理区间一些。
不过塘桥的价格上限也非常明显,这里天花板并不高。
从板块定位来讲,塘桥并不是一个富人区,看得见的将来也没有这个趋势。
作为中产 居住区,这里又受到另一个因素制约:小区品质。
与浦西老公房相比,塘桥的小区品质不算差,放大到新兴板块或者中环线,就不够看了。
与杨东板块标杆项目相比,环龙路社区整体品质差了一个档次,在卫星图上对比就很明显。
绿化明显不足。
而且中环与内环资源侧的差异越来越小,产品品质的作用就被放大。
塘桥明星楼盘怡东花园硬性指标很亮眼,容积率1.7,绿化率45%,车位比接近1:1。
不过园林设计整体比较让人失望,小区品质保持度也不高,同是20年房龄,观感尚不如南京西路中凯城市之光、国际丽都等项目。
贵龙园、东方城市花园等小区中等品质,已经被后来开发的大华11街区等项目甩开。
在板块上限来讲,很难超过源深、联洋。
与源深相比,东方城市花园、怡东花园可以视为陆家嘴花园同等品质小区。
陆家嘴花园9-10万单价,怡东花园8-9万单价,中间只差了1万/平的学区溢价。但是塘桥又没有源深扼交通之要冲、濒产业之重心的战略位置。
与联洋相比,无论社区环境、小区品质都差一个档次。不过塘桥社区商业更发达、公共出行更便利,联洋面临的车位不足问题这里更容易解决。
当然价格上差距也已经不大,相比之下已经没有价格洼地概念。
不过与正在疯狂炒作的板块相比,内环内被低估是普遍存在的,无论是处于宇宙中心的陆家嘴滨江还是交通要道的源深。
塘桥也不例外。